Het toevoegen van een huisgenoot of partner aan een bestaand huurcontract is niet slechts een eenvoudige administratieve formaliteit. De opstelling van de addendum, het huwelijksvermogensregime van het paar en de solidariteitsclausule hebben juridische gevolgen die sterk variëren afhankelijk van de situatie. We lichten hier de technische punten toe die beheerst moeten worden voordat u de verhuurder benadert.
Solidariteitsclausule en financiële verantwoordelijkheid na de addendum
Een huurder die een huisgenoot of partner op het huurcontract laat inschrijven, verandert de structuur van de huurschuld. Als het contract een solidariteitsclausule bevat, kan de verhuurder het volledige huurbedrag van een van de medehuurders eisen in geval van wanbetaling, zonder de vordering te hoeven splitsen.
Aanrader : Hoe de beste autoverzekeringen te kiezen voor een zorgeloos rijervaring
Deze mechaniek verandert radicaal het risiconiveau voor de toegevoegde persoon. Zij wordt niet gewoon “medehuurder”: zij verbindt zich tot de volledige huur en de lasten, inclusief die welke door de eerste huurder zijn opgebouwd.
Voor huurcontracten die zijn afgesloten sinds 27 maart 2014, regelt de ALUR-wet ook de uittreding: de solidariteit blijft bestaan na het vertrek van een huisgenoot gedurende zes maanden, tenzij een vervanger via een addendum is vastgelegd. Deze regel maakt de opstelling van de addendum des te strategischer: het is niet voldoende om een naam toe te voegen, men moet de gevolgen van een eventueel later vertrek anticiperen.
Ook interessant : De beste samenwerkingshulpmiddelen om de productiviteit van uw team te verhogen
We raden aan om vóór enige actie te controleren of het oorspronkelijke huurcontract een solidariteitsclausule bevat en de implicaties voor elke partij te beoordelen. Weten hoe een persoon aan een huurcontract toe te voegen vereist eerst begrip van de financiële blootstelling van deze persoon.
Addendum op het huurcontract: technische inhoud en opstelvalkuilen
De addendum is het enige juridisch afdwingbare document om de toevoeging van een bewoner aan het huurcontract officieel te maken. Een eenvoudige brief of een mondelinge overeenkomst van de eigenaar is niet voldoende om de medehuurder te creëren.
Vermeldingen die in de addendum moeten worden opgenomen
Een onvolledige addendum kan worden betwist. We zien regelmatig documenten die cruciale elementen weglaten. De addendum moet minimaal bevatten:
- De volledige identiteit van de nieuwe medehuurder (naam, voornaam, geboortedatum) en de ingangsdatum van zijn/haar toetreding tot het huurcontract
- De verwijzing naar het oorspronkelijke huurcontract (datum van ondertekening, adres van de woning, identiteit van de verhuurder) om enige ambiguïteit over het gewijzigde contract te voorkomen
- De expliciete vermelding van de solidariteitsclausule, hernieuwd of aangepast, met de voorwaarden van duur en beëindiging
- De eventuele verdeling van de verplichtingen (aanvullende borg, woonverzekering op naam van de nieuwe medehuurder)
De addendum moet door alle partijen worden ondertekend: verhuurder, oorspronkelijke huurder en toegevoegde persoon. Een addendum dat alleen door de eigenaar en de nieuwkomer is ondertekend, zonder de huidige huurder, formaliseert de medehuurder niet correct.
Wat de addendum niet wijzigt
De toevoeging van de addendum vormt geen nieuw huurcontract. De resterende duur, het huurbedrag en de herzieningsvoorwaarden blijven die van het oorspronkelijke contract. De verhuurder kan deze wijziging niet gebruiken om de huur buiten de voorziene referentie-index te herzien, noch om de duur van de huur te verkorten.
Als de eigenaar de toevoeging aan een huurverhoging koppelt, is dit verzoek juridisch aanvechtbaar in zowel gespannen als vrije zones, zolang het niet is gebaseerd op de contractuele herzieningsindex.
Regime van het paar en automatische medehuurder van het huurcontract
De juridische status van het paar bepaalt of een addendum nodig is of dat de wet direct rechten aan de partner toekent.
Getrouwde partners zijn van rechtswege medehuurders van het huurcontract, ongeacht het huwelijksvermogensregime, zelfs als slechts één echtgenoot het contract heeft ondertekend. Artikel 1751 van het Burgerlijk Wetboek legt deze wettelijke medehuurder op. In de praktijk blijft het aanbevolen om de verhuurder te informeren, maar het ontbreken van een addendum ontneemt de getrouwde partner niet zijn/haar rechten op de woning.
Voor geregistreerde partners geldt ook de wettelijke medehuurder sinds de wet van 23 juni 2006. De partner kan zich beroepen op het huurcontract zonder addendum, op voorwaarde dat het PACS vóór of gelijktijdig met de bewoning van de woning is afgesloten.
Samenwonen daarentegen geeft geen automatische rechten op het huurcontract. De niet-ondertekenende samenwonende blijft een eenvoudige bewoner zonder titel. In geval van scheiding of overlijden van de huidige huurder heeft hij/zij geen garantie op behoud van de woning. De addendum wordt dan de enige effectieve juridische bescherming.
Verzoek aan de eigenaar: vorm en termijnen voor antwoord
Het verzoek moet per aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan de verhuurder worden gericht. Geen enkele tekst verplicht de eigenaar tot een wettelijke termijn voor antwoord op dit soort wijziging, maar een weigering moet op een legitieme grond berusten (bijvoorbeeld onvoldoende kredietwaardigheid van de nieuwe medehuurder).
De verhuurder kan dezelfde bewijsstukken vragen als bij de samenstelling van het oorspronkelijke dossier: identiteitsbewijs, inkomensbewijzen, woonverzekering. Deze documenten worden geregeld door het decreet dat de lijst van vereiste stukken vastlegt, identiek aan die van een klassieke huurtoepassing.
Een eigenaar die de toevoeging zonder serieuze reden weigert, loopt het risico dat de huurder in beroep gaat, vooral als de weigering is bedoeld om te voorkomen dat een samenwonende profiteert van de bescherming van het huurcontract. In dat geval kan de huurder de provinciale bemiddelingscommissie inschakelen voordat hij/zij juridische stappen onderneemt.
De wettelijke medehuurder van getrouwde of geregistreerde partners vereenvoudigt de procedure, maar ontslaat niet van de verplichting om de verhuurder te informeren. Voor samenwonenden en huisgenoten blijft de addendum het enige instrument dat de rechten van de nieuwe bewoner daadwerkelijk veiligstelt. Een goed opgestelde addendum beschermt zowel de toegevoegde persoon als de oorspronkelijke huurder, vooral tegen de gevolgen van de solidariteitsclausule die voortduurt na een vertrek.