L’aggiunta di un coinquilino o di un coniuge a un contratto di locazione esistente non si limita a una semplice formalità amministrativa. La redazione dell’addendum, il regime matrimoniale della coppia e la clausola di solidarietà producono effetti giuridici molto diversi a seconda della configurazione. Qui di seguito dettagliamo i punti tecnici da padroneggiare prima di contattare il locatore.
Clausola di solidarietà e responsabilità finanziaria dopo l’addendum
Un inquilino che fa iscrivere un coinquilino o un coniuge sul contratto modifica la struttura del debito locativo. Se il contratto contiene una clausola di solidarietà, il locatore può richiedere l’intero affitto a uno o all’altro dei co-titolari in caso di morosità, senza dover dividere il credito.
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Questa meccanica cambia radicalmente il livello di rischio per la persona aggiunta. Essa non diventa semplicemente “co-occupante”: si impegna per l’intero affitto e le spese, comprese quelle accumulate dal primo inquilino.
Per i contratti stipulati dal 27 marzo 2014, la legge ALUR regola anche l’uscita: la solidarietà sopravvive all’uscita di un coinquilino per sei mesi, a meno che un sostituto non venga formalizzato tramite addendum. Questa regola rende la redazione dell’addendum ancora più strategica: non basta aggiungere un nome, è necessario anticipare le conseguenze di un eventuale successivo abbandono.
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Consigliamo di verificare, prima di qualsiasi passo, se il contratto iniziale include una clausola di solidarietà e di valutarne le implicazioni per ciascuna parte. Sapere come aggiungere una persona a un contratto di locazione implica prima di tutto comprendere a cosa si espone finanziariamente questa persona.
Addendum al contratto: contenuto tecnico e insidie nella redazione
L’addendum costituisce l’unico documento giuridicamente opponibile per ufficializzare l’aggiunta di un occupante al contratto di locazione. Una semplice lettera o un accordo verbale del proprietario non è sufficiente a creare la co-titolarità.
Informazioni da integrare nell’addendum
Un addendum incompleto può essere contestato. Osserviamo regolarmente documenti che omettono elementi determinanti. L’addendum deve contenere almeno:
- L’identità completa del nuovo co-titolare (nome, cognome, data di nascita) e la data di effetto del suo ingresso nel contratto
- Il riferimento al contratto iniziale (data di firma, indirizzo dell’immobile, identità del locatore) per evitare qualsiasi ambiguità sul contratto modificato
- La menzione esplicita della clausola di solidarietà, rinnovata o modificata, con le sue condizioni di durata e di cessazione
- La ripartizione eventuale degli obblighi (deposito cauzionale aggiuntivo, assicurazione abitativa a nome del nuovo co-titolare)
L’addendum deve essere firmato da tutte le parti: locatore, inquilino iniziale e persona aggiunta. Un addendum firmato solo dal proprietario e dal nuovo arrivato, senza l’inquilino presente, non formalizza correttamente la co-titolarità.
Cosa non modifica l’addendum
L’addendum di aggiunta non costituisce un nuovo contratto di locazione. La durata residua, l’importo dell’affitto e le condizioni di revisione rimangono quelle del contratto iniziale. Il locatore non può approfittare di questa modifica per rivedere l’affitto al di fuori dell’indice di riferimento previsto, né per accorciare la durata del contratto.
Se il proprietario condiziona l’aggiunta a un aumento dell’affitto, questa richiesta è giuridicamente contestabile in zona tesa così come in zona libera, a condizione che non si basi sull’indice di revisione contrattuale.
Regime della coppia e co-titolarità automatica del contratto
Lo status giuridico della coppia determina se un addendum è necessario o se la legge conferisce direttamente diritti al coniuge.
I coniugi sposati sono co-titolari del contratto di diritto, indipendentemente dal regime matrimoniale, anche se solo uno dei coniugi ha firmato il contratto. L’articolo 1751 del Codice civile impone questa co-titolarità legale. In pratica, informare il locatore rimane consigliato, ma l’assenza di addendum non priva il coniuge sposato dei suoi diritti sull’immobile.
Per i partner in PACS, la co-titolarità legale si applica anche dalla legge del 23 giugno 2006. Il partner può avvalersi del contratto senza addendum, a condizione che il PACS sia anteriore o concomitante all’occupazione dell’immobile.
La convivenza, invece, non conferisce alcun diritto automatico sul contratto. Il convivente non firmatario rimane un semplice occupante senza titolo. In caso di separazione o decesso dell’inquilino presente, non ha alcuna garanzia di mantenimento nei luoghi. L’addendum diventa quindi l’unica protezione giuridica efficace.
Richiesta al proprietario: forma e tempi di risposta
La richiesta deve essere indirizzata al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Nessun testo impone al proprietario un termine legale di risposta per questo tipo di modifica, ma un rifiuto deve basarsi su un motivo legittimo (insufficiente solvibilità del nuovo co-titolare, ad esempio).
Il locatore può richiedere gli stessi documenti giustificativi di quando è stato costituito il dossier iniziale: documento d’identità, giustificativi di reddito, attestato di assicurazione abitativa. Questi documenti sono regolati dal decreto che fissa l’elenco dei documenti richiesti, identico a quello di una candidatura locativa classica.
Un proprietario che rifiuta l’aggiunta senza motivo serio si espone a un ricorso da parte dell’inquilino, soprattutto se il rifiuto mira a impedire a un convivente di beneficiare della protezione del contratto. In tal caso, l’inquilino può rivolgersi alla commissione dipartimentale di conciliazione prima di qualsiasi procedura giudiziaria.
La co-titolarità legale delle coppie sposate o in PACS semplifica la procedura, ma non esonera dall’informare il locatore. Per i conviventi e i coinquilini, l’addendum rimane l’unico strumento che tutela realmente i diritti del nuovo occupante. Un addendum ben redatto protegge tanto la persona aggiunta quanto l’inquilino iniziale, soprattutto di fronte alle conseguenze della clausola di solidarietà che perdura dopo un’uscita.