Die Hinzufügung eines Mitbewohners oder eines Partners zu einem bestehenden Mietvertrag ist nicht nur eine einfache administrative Formalität. Die Erstellung des Nachtrags, das eheliche Güterrecht des Paares und die Solidaritätsklausel haben je nach Konfiguration sehr unterschiedliche rechtliche Auswirkungen. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die vor der Anfrage beim Vermieter beherrscht werden sollten.
Solidaritätsklausel und finanzielle Verantwortung nach dem Nachtrag
Ein Mieter, der einen Mitbewohner oder Partner im Mietvertrag eintragen lässt, verändert die Struktur der Mietschuld. Enthält der Vertrag eine Solidaritätsklausel, kann der Vermieter die gesamte Miete von einem der Mitunterzeichner im Falle eines Zahlungsverzugs verlangen, ohne die Forderung aufteilen zu müssen.
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Diese Mechanik verändert radikal das Risiko für die hinzugefügte Person. Sie wird nicht einfach “Mitbewohnerin”: Sie verpflichtet sich zur gesamten Miete und zu den Nebenkosten, einschließlich der von dem ursprünglichen Mieter angefallenen.
Für Mietverträge, die seit dem 27. März 2014 abgeschlossen wurden, regelt das ALUR-Gesetz auch den Ausstieg: die Solidarität überlebt den Auszug eines Mitbewohners für sechs Monate, es sei denn, ein Ersatz wird durch einen Nachtrag formalisiert. Diese Regelung macht die Erstellung des Nachtrags umso strategischer: Es reicht nicht aus, einen Namen hinzuzufügen, man muss die Folgen eines möglichen späteren Auszugs antizipieren.
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Wir empfehlen, vor jeglichen Schritten zu überprüfen, ob der ursprüngliche Mietvertrag eine Solidaritätsklausel enthält und deren Auswirkungen für jede Partei zu bewerten. Zu wissen, wie man eine Person zu einem Mietvertrag hinzufügt, setzt voraus, zunächst zu verstehen, welchen finanziellen Risiken sich diese Person aussetzt.
Nachtrag zum Mietvertrag: technische Inhalte und Formulierungsfallen
Der Nachtrag ist das einzige rechtlich durchsetzbare Dokument, um die Hinzufügung eines Bewohners zum Mietvertrag zu formalizieren. Ein einfaches Schreiben oder eine mündliche Vereinbarung des Eigentümers reicht nicht aus, um die Mitunterzeichnung zu schaffen.
Angaben, die im Nachtrag enthalten sein müssen
Ein unvollständiger Nachtrag kann angefochten werden. Wir beobachten regelmäßig Dokumente, die entscheidende Elemente weglassen. Der Nachtrag muss mindestens Folgendes enthalten:
- Die vollständige Identität des neuen Mitunterzeichners (Name, Vorname, Geburtsdatum) und das Datum des Inkrafttretens seines Eintritts in den Mietvertrag
- Den Verweis auf den ursprünglichen Mietvertrag (Datum der Unterzeichnung, Adresse der Wohnung, Identität des Vermieters), um jegliche Unklarheit über den geänderten Vertrag zu vermeiden
- Die ausdrückliche Erwähnung der Solidaritätsklausel, die verlängert oder angepasst wird, mit ihren Bedingungen zur Dauer und Beendigung
- Die mögliche Verteilung der Verpflichtungen (zusätzliche Kaution, Hausratversicherung auf den Namen des neuen Mitunterzeichners)
Der Nachtrag muss von allen Parteien unterzeichnet werden: Vermieter, ursprünglicher Mieter und hinzugefügte Person. Ein Nachtrag, der nur vom Eigentümer und dem Neuen, ohne den bestehenden Mieter, unterzeichnet wird, formalisiert die Mitunterzeichnung nicht korrekt.
Was der Nachtrag nicht ändert
Der Hinzufügungsnachtrag stellt keinen neuen Mietvertrag dar. Die verbleibende Dauer, die Höhe der Miete und die Bedingungen für die Anpassung bleiben die des ursprünglichen Vertrags. Der Vermieter kann diese Änderung nicht nutzen, um die Miete außerhalb des vorgesehenen Referenzindex zu erhöhen oder die Dauer des Mietvertrags zu verkürzen.
Wenn der Eigentümer die Hinzufügung an eine Mieterhöhung knüpft, ist diese Anfrage rechtlich anfechtbar, sowohl in angespannten als auch in freien Zonen, solange sie nicht auf dem vertraglichen Anpassungsindex basiert.
Eheliche Güterstände und automatische Mitunterzeichnung des Mietvertrags
Der rechtliche Status des Paares bestimmt, ob ein Nachtrag erforderlich ist oder ob das Gesetz dem Partner direkt Rechte einräumt.
Verheiratete Partner sind rechtlich Mitunterzeichner des Mietvertrags, unabhängig vom ehelichen Güterstand, selbst wenn nur ein Ehepartner den Vertrag unterzeichnet hat. Artikel 1751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schreibt diese gesetzliche Mitunterzeichnung vor. In der Praxis wird empfohlen, den Vermieter zu informieren, aber das Fehlen eines Nachtrags entzieht dem verheirateten Partner nicht seine Rechte an der Wohnung.
Für eingetragene Lebenspartner gilt die gesetzliche Mitunterzeichnung ebenfalls seit dem Gesetz vom 23. Juni 2006. Der Partner kann sich ohne Nachtrag auf den Mietvertrag berufen, vorausgesetzt, dass der PACS vor oder gleichzeitig mit dem Bezug der Wohnung abgeschlossen wurde.
Die nichteheliche Lebensgemeinschaft hingegen verleiht keine automatischen Rechte am Mietvertrag. Der nicht unterzeichnende Lebenspartner bleibt ein einfacher Bewohner ohne Titel. Im Falle einer Trennung oder des Todes des bestehenden Mieters hat er keinen Anspruch auf Verbleib in der Wohnung. Der Nachtrag wird dann zum einzigen wirksamen rechtlichen Schutz.
Anfrage an den Eigentümer: Form und Fristen für die Antwort
Die Anfrage muss dem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein zugesandt werden. Es gibt keinen gesetzlichen Frist für den Eigentümer, um auf diese Art von Änderung zu antworten, aber eine Ablehnung muss auf einem legitimen Grund basieren (unzureichende Bonität des neuen Mitunterzeichners, zum Beispiel).
Der Vermieter kann die gleichen Nachweise verlangen wie bei der Erstellung des ursprünglichen Dossiers: Ausweis, Einkommensnachweise, Hausratversicherungsbescheinigung. Diese Dokumente unterliegen der Verordnung, die die Liste der erforderlichen Unterlagen festlegt, die identisch mit der einer klassischen Mietbewerbung ist.
Ein Eigentümer, der die Hinzufügung ohne ernsthaften Grund ablehnt, setzt sich dem Risiko einer Klage des Mieters aus, insbesondere wenn die Ablehnung darauf abzielt, einen Lebenspartner daran zu hindern, von dem Schutz des Mietvertrags zu profitieren. In diesem Fall kann der Mieter die zuständige Schlichtungsstelle des Departements anrufen, bevor er rechtliche Schritte einleitet.
Die gesetzliche Mitunterzeichnung von verheirateten oder eingetragenen Partnern vereinfacht den Prozess, entbindet jedoch nicht von der Pflicht, den Vermieter zu informieren. Für Lebenspartner und Mitbewohner bleibt der Nachtrag das einzige Instrument, das die Rechte des neuen Bewohners tatsächlich sichert. Ein gut formulierter Nachtrag schützt sowohl die hinzugefügte Person als auch den ursprünglichen Mieter, insbesondere im Hinblick auf die Folgen der Solidaritätsklausel, die nach einem Auszug bestehen bleibt.